2024타경629 송도베르디움더퍼스트 경매 분석

"송도에서 중소형 평형대 아파트를 찾고 계신가요?"

오늘은 송도베르디움더퍼스트, 전용면적 84㎡(약 25평형대)의 실거주 및 투자용 아파트를 살펴보겠습니다.

사건번호 2024타경629로, 인천지방법원 본원 경매10계에서 진행되는 물건입니다.

송도국제도시는 대규모 개발이 진행 중이며, 주거·상업·업무시설이 조화롭게 형성된 지역입니다.

특히 베르디움더퍼스트는 학군과 생활 인프라가 우수하여 실거주 선호도가 높은 곳인데요.

현재 1회 유찰로 최저입찰가가 내려갔지만,

배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

자, 이 물건이 좋은 기회인지 함께 분석해보겠습니다! 🔍

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해당 분석은 개인적인 의견이며 참고만 해주시길 바랍니다.

1. 물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경629
소재지	인천광역시 연수구 송도동 192-8, 송도베르디움더퍼스트 104동 21층 2103호
물건 종류	아파트
대지권 면적	34.267㎡
전용면적	84.941㎡
감정가	6억 2,700만 원
최저입찰가	4억 3,890만 원 (1회 유찰)
보증금(10%)	4,389만 원
경매 구분	임의경매
배당요구종기일	2024년 3월 20일
입찰기일	2025년 3월 24일

☞ 1회 유찰 후 최저입찰가가 4억 3,890만 원으로 조정되었습니다. 감정가 대비 70% 수준으로 투자 메리트가 있어 보이지만, 선순위 임차인이 있어 신중한 접근이 필요합니다!

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2. 입지 분석

• 🛍️ 상권: 트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛, 코스트코 등 대형 쇼핑몰 인접
• 🚆 교통: 인천지하철 1호선 ‘테크노파크역’ 도보권, 제2경인고속도로 및 인천대교 접근 용이
• 🏫 교육: 연송초·연송중·연수고 등 우수 학군 형성
• 🌳 환경: 센트럴파크, 워터프론트호수 등 대규모 녹지 공간 인접
• 📈 미래 가치: 송도 바이오클러스터, 스타트업 파크 등 지속적인 개발로 인한 가치 상승 기대

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3. 등기부 분석

○ 소유권 분석 (갑구)

등기일자	권리 내용	권리자
2019-08-21	소유권 이전	최○○
2023-08-02	임의경매개시결정	부천새마을금고

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○ 권리 분석 (을구)

등기일자	권리 내용	권리자	금액
2022-02-10	★말소기준권리★ 근저당권 설정	부천새마을금고	4억 원

☞ ​★말소기준권리★는 2022년 2월 10일 설정된 부천새마을금고의 근저당권입니다.

☞ 이후 설정된 다른 근저당권이 없어, 사실상 부천새마을금고가 배당을 우선적으로 받게 됩니다.

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4. 임차인 현황

임차인	보증금	전입일	확정일자	배당요구 여부	대항력 여부
신○○	3억 8,000만 원	2021-02-18	2021-01-22	❌ (배당요구 안 함)	대항력 有

☞ 선순위 임차인이 있으며, 배당요구를 하지 않았기 때문에 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

☞ 즉, 낙찰가는 신중하게 결정해야 하며, 낙찰 후 추가 부담이 있을 수 있습니다.

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5. 대항력 분석

☞ 핵심 포인트!

• 2022년 2월 10일 설정된 부천새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다.
• 임차인 신○○ 씨는 2021년 2월 18일 전입하여 선순위 임차인이며, 대항력이 있습니다.
• 하지만 배당요구를 하지 않았기 때문에, 보증금 3억 8,000만 원을 낙찰자가 떠안을 가능성이 높습니다.

○ 배당 순위 분석

1. 법원 비용 (경매비용)
2. 부천새마을금고 (말소기준권리) - 4억 원
3. 선순위 임차인 신○○ - 3억 8,000만 원 (배당 불가, 보증금 인수 가능성 큼)

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6. 난이도 분석 🚦

🔴 높은 리스크 (주의 필요!)

☞ ​배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이 있어, 낙찰자가 3억 8,000만 원의 보증금을 인수할 가능성이 매우 큽니다.

☞ 즉, 경락대금 외에도 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있는 위험한 물건입니다.

✅ 대응 방안

• 낙찰가를 낮게 책정하여 총 부담 비용을 최소화해야 함
• 임차인과 협의하여 명도 협상을 미리 고려
• 이러한 리스크를 감안할 수 있는 투자자만 접근해야 함

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7. 단지 및 시세 정보

📌 국토부 실거래가 (최근 1년 기준, 동일 평형대 기준)

거래일자	가격 (만원)	층수
2023.11	6억 2,000만 원	20층
2023.08	5억 8,000만 원	15층
2023.06	5억 9,500만 원	10층

☞ 현재 시세는 약 5.8억~6.2억 수준으로, 최저입찰가(4.3억 원) 대비 투자 매력이 있어 보이지만, 임차인 인수 리스크가 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 총평

☞ 이 물건을 낙찰받아도 괜찮을까?

• 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이 있어, 낙찰자가 보증금 3억 8,000만 원을 인수할 가능성이 매우 큼.
• 실제 부담할 총금액 = 낙찰가 + 임차보증금 3억 8,000만 원!
• 낙찰가는 4.3억~4.8억 수준에서 형성될 가능성이 있으나, 신중한 접근 필요.
• 대출 가능 금액: 감정가의 70% 내외 (최대 4.3억 원 예상)