2024타경513552 송도더샵파크애비뉴 경매 분석

안녕하세요! 😊 오늘 살펴볼 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 '송도더샵파크애비뉴' 아파트입니다.

사건번호는 2024타경513552로, 인천지방법원 본원 경매22계에서 진행되는 건이에요.

송도동은 국제도시 개발이 활발한 지역으로, 교통·교육·생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 수요가 높은 곳이죠.

특히, 이번 물건은 낙찰가 대비 시세 차익 가능성이 있어 보이지만, 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 할 필요가 있습니다.

자, 그럼 함께 자세히 살펴보겠습니다! 🔍

---

1. 물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경513552
소재지	인천광역시 연수구 컨벤시아대로252번길 10, 1601동 19층 1903호 (송도더샵파크애비뉴)
물건 종류	아파트
대지권 면적	27.6㎡ (약 8.3평)
전용면적	59.5㎡ (약 18평)
감정가	8억 1,600만 원
최저입찰가	5억 7,120만 원 (1회 유찰)
보증금(10%)	5,712만 원
경매 구분	임의경매
배당요구종기일	2024년 5월 30일
입찰기일	2025년 3월 20일

☞ 낙찰가 대비 시세 차익이 기대될 수도 있지만, 선순위 임차인 여부 및 권리 관계를 꼼꼼히 살펴봐야겠죠?

​

2. 입지 분석

• 🛍️ 상권: 현대프리미엄아울렛, 코스트코 인접, 생활 인프라 우수
• 🚆 교통: GTX-B노선(예정)/인천지하철 1호선 ‘인천대입구역’ 도보권, 제2경인고속도로 접근 용이
• 🏫 교육: 송일초, 연세대 국제캠퍼스 등 학군 양호
• 🌳 환경: 송도센트럴파크, 워터프론트호수 등 대형 공원 인접
• 📈 미래 가치: GTX-B 착공 후 서울접근성↑, 송도국제도시 개발 진행 중, 국제업무단지 및 바이오클러스터 조성으로 성장 기대

---

3. 등기부 분석

○ 소유권 분석 (갑구)

등기일자	권리 내용	권리자
2021-12-23	소유권 이전	박○○
2024-03-08	임의경매개시결정	에○○대부

💬 소유권 히스토리

• 2021년 12월 23일, 박○○ 씨가 소유권을 취득했습니다.
• 이후 2024년 3월 8일, 채무 불이행으로 인해 에○○대부가 경매를 신청하며 경매 절차가 시작되었네요.

---

○ 권리 분석 (을구)

등기일자	권리 내용	권리자	금액
2022-04-22	★말소기준권리★ 근저당권 설정	에○○대부	4억 7천만 원
2024-07-12	임차권 설정	박○○	4억 6천만 원

☞ ★말소기준권리★는 2022년 4월 22일 설정된 에○○대부의 근저당권입니다.

☞ 이보다 늦게 설정된 임차권(2024년 7월 12일)은 낙찰과 동시에 말소됩니다.

---

4. 임차인 현황

임차인	보증금	전입일	확정일자	배당요구 여부	대항력 여부
박○○	4억 6천만 원	2022-02-24	2022-01-27	O	대항력 有

☞ 임차인 박○○ 씨는 전입일(2022년 2월 24일)이 말소기준권리(2022년 4월 22일)보다 빠르므로 선순위 임차인입니다.

☞ 다행히 배당요구를 했기 때문에, 배당을 통해 보증금을 돌려받을 가능성이 높습니다.

---

5. 대항력 분석

☞ 핵심 포인트!

• 2022년 4월 22일 설정된 에○○대부 근저당권이 말소기준권리입니다.
• 임차인 박○○ 씨는 2022년 2월 24일 전입하여 선순위 임차인이 됩니다.
• 배당요구를 했으므로, 보증금 배당 여부에 따라 낙찰자의 추가 부담 가능성이 달라집니다.

○ 배당 순위 분석

1. 법원 비용 (경매비용)
2. 박○○ (선순위 임차인) - 4억 6천만 원
3. 에○○대부 (말소기준권리) - 4억 7천만 원

---

6. 난이도 분석 🚦

🟢 낮은 리스크

☞ 이 물건은 선순위 임차인이 있지만, 배당요구를 완료하여 추가 부담 위험이 없습니다.

☞ 낙찰가가 보증금보다 높게 형성될 가능성이 크기 때문에, 명도만 원활하면 안정적인 경매 진행이 가능합니다.

✅ 대응 방안

• 명도 협의: 배당받는 임차인이므로 협조 가능성이 높음
• 입찰 전략: 시세 대비 적정한 낙찰가 산정 필요

---

7. 단지 및 시세 정보

📌 국토부 실거래가 (최근 1년 기준, 동일 평형대 기준)

거래일자	가격 (만원)	층수
2023.10	8억	20층
2023.07	7.5억	15층
2023.05	7.8억	10층

☞ 현재 시세는 약 7.5억~8억 수준으로, 최저입찰가(5.7억 원) 대비 메리트가 있는 가격입니다.

---

8. 총평

☞ 이 물건을 낙찰받아도 괜찮을까?

• 낙찰가가 5.7억 이상이면 배당이 원활하게 진행되므로 리스크가 적습니다.
• 시세 대비 저렴하게 매입할 수 있는 기회이며, 선순위 임차인도 배당을 받으므로 명도 부담이 크지 않을 가능성이 큽니다.
• 예상 낙찰가: 6억~6.5억 원 수준
• 대출 가능 금액: 감정가의 70% 내외 (최대 5.6억 원 예상)