2024타경524071 인천 송도 글로벌캠퍼스푸르지오 경매 분석

안녕하세요, 그롬입니다! 😊

이번에 소개해드릴 경매 물건은 인천 송도국제도시 글로벌캠퍼스푸르지오입니다.

송도는 최근 GTX-B 노선 개통과 함께 다양한 개발 호재가 이어지면서 부동산 시장에서 주목받고 있는 지역이죠.

특히 이 물건은 전세가 아닌 월세 임차인이 거주하는 물건으로,

낙찰자 입장에서 보증금 인수 부담이 없는 안전한 경매 물건이라는 점이 특징입니다.

현재 1회 유찰되어 2회차 최저입찰가가 7억 5,040만 원으로 조정되었으며,

실거래가 대비 메리트가 있는 만큼 투자 가치가 충분한 물건입니다. 그럼 자세히 살펴볼까요? 😊

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해당 분석은 개인 의견이므로 참고만 해주시기 바랍니다.

1. 물건 개요

구분	내용
주소	인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 104동 27층 2701호
건물 유형	아파트 (40.8평)
대지권	53.9㎡ (16.3평)
감정가	10억 7,200만 원
현재 최저입찰가	7억 5,040만 원 (유찰 1회)
입찰기일	2025년 3월 13일 (2회차)
실거래가	10억 6,500만 원 (최근 거래 기준)
전세가	5억 원 수준

☞ 현재 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰 가능성이 높아 투자 매력이 큽니다.

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2. 입지 분석

항목	내용
🛍️ 상권	트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛, 코스트코 등 대형 쇼핑몰 인접
🚆 교통	인천지하철 1호선 ‘테크노파크역’ 도보권, 제2경인고속도로 및 인천대교 접근 용이
🏫 교육	연송초·연송중·연수고 등 우수 학군 형성
🌳 환경	센트럴파크, 워터프론트호수 등 대규모 녹지 공간 인접
📈 미래 가치	송도 바이오클러스터, 스타트업 파크 등 지속적인 개발로 인한 가치 상승 기대

☞ 송도국제도시는 교통, 상권, 교육, 환경 모두 우수한 지역으로, 실거주 및 투자 가치가 높은 곳입니다.

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3. 등기부 분석

○ 소유권 분석 (갑구)

등기일자	권리 내용	권리자
2013.12.30.	소유권 이전	이○○
2024.04.17.	임의경매개시결정	S○○은행

○ 권리 분석 (을구)

등기일자	권리 내용	권리자	금액
2013.12.30.	★말소기준권리★ 근저당권 설정	N○○은행	5억 6,991만 원
2022.01.04.	근저당권 설정	S○○은행	7억 1,760만 원
2024.05.21.	압류	김○○	-

☞ 모든 등기부상 권리는 경매 진행으로 말소될 예정이므로 큰 문제는 없습니다.

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4. 임차인 현황

임차인	보증금	월세	전입일	확정일자	배당요구
김○○	4,000만 원	170만 원	2020.10.29.	2021.12.03.	O (2024.06.18.)

☞ 월세 임차인이므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요 없는 안전한 물건입니다.

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5. 대항력 분석

☞ 핵심 포인트!

• 2013년 12월 30일 설정된 N○○은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
• 임차인 김○○ 씨는 2020년 10월 29일 전입하였으며, 월세 거래로 인해 대항력이 없습니다.
• 배당요구를 하였으므로 보증금 인수 위험이 없습니다.

※ 배당 순위 분석

순위	배당 대상	금액	비고
1순위	법원 비용	-	경매비용
2순위	N○○은행 (말소기준권리)	5억 6,991만 원	근저당권
3순위	S○○은행	7억 1,760만 원	후순위 근저당권, 배당 가능
4순위	임차인 김○○	4,000만 원	배당요구 완료 (보증금 인수 없음)

☞ 임차인의 보증금은 배당을 받을 예정이므로, 낙찰자가 인수할 금액이 없습니다.​

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6. 난이도 분석 🚦

🟢 낮은 리스크 (안전한 물건)

☞ 월세 임차인이므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

✅ 대응 방안

• 입찰가를 시세 대비 적절히 설정하여 투자 수익 극대화
• 입찰 경쟁이 예상되므로 사전 전략 수립 필요

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7. 단지 및 시세 정보

📌 국토부 실거래가 (최근 1년 기준, 동일 평형대 기준)

거래일자	가격 (만원)	층수
2023.11	6억 2,000만 원	20층
2023.08	5억 8,000만 원	15층
2023.06	5억 9,500만 원	10층

☞ 현재 시세는 약 5.8억~6.2억 수준으로, 최저입찰가(7.5억 원) 대비 투자 매력이 있어 보이지만, 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 총평

☞ 이 물건을 낙찰받아도 괜찮을까?

• 월세 임차인이므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요 없음.
• 실거래가 대비 7~8억 원대 낙찰 가능성이 높아 투자 가치 충분.
• 대출 가능 금액: 감정가의 70% 내외 (최대 7.5억 원 예상)

☞ 입찰자는 최저입찰가를 고려하여 전략적으로 접근해야 하며, 입찰 경쟁이 예상되므로 여유 있는 금액으로 접근하는 것이 좋습니다.